Der Umzug in eine neue Wohnung stellt für viele Mieter nicht nur logistische Herausforderungen dar, sondern wirft auch wichtige Fragen rund um die Renovierungspflichten auf. Während in der Vergangenheit häufig umfassende Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt wurden, haben sich durch verschiedene Urteile des Bundesgerichtshofs die Regelungen in den letzten Jahren deutlich zugunsten der Mieter verändert. Doch was genau müssen Mieter beim Auszug tatsächlich renovieren und welche Klauseln im Mietvertrag sind überhaupt wirksam?
Die Unsicherheit bei diesem Thema ist verständlich, denn zwischen den vertraglichen Verpflichtungen, den gesetzlichen Regelungen und der gängigen Rechtsprechung zu navigieren, kann kompliziert sein. Viele Mieter führen aus Unwissenheit unnötige Renovierungsarbeiten durch oder lassen sich auf kostspielige Forderungen der Vermieter ein, die rechtlich gar nicht haltbar sind. Dieser Ratgeber schafft Klarheit darüber, welche Renovierungsarbeiten bei einem Umzug wirklich verpflichtend sind und wann Mieter selbstbewusst „Nein“ sagen können.
Wichtig zu wissen: Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind oft unwirksam, wenn sie starr nach Zeitabläufen (z.B. „alle 3 Jahre streichen“) formuliert sind.
Nach aktueller Rechtsprechung muss ein Mieter eine unrenoviert übernommene Wohnung grundsätzlich nicht renoviert zurückgeben.
Der tatsächliche Zustand der Wohnung entscheidet – nur bei echter Abnutzung über den normalen Gebrauch hinaus können Renovierungspflichten entstehen.
Die rechtlichen Grundlagen der Renovierungspflicht bei Auszug
Die Renovierungspflicht beim Auszug aus einer Mietwohnung basiert primär auf dem Mietvertrag und den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind pauschale Klauseln, die Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten, oft unwirksam. Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten und ob durch die Nutzung eine übermäßige Abnutzung entstanden ist, die über das normale Maß hinausgeht – ähnlich wie bei professionellen Sanierungsarbeiten an Balkonbereichen, die nur bei substanziellen Schäden notwendig werden. Die gesetzliche Grundlage unterscheidet klar zwischen normaler Abnutzung, für die der Vermieter aufkommen muss, und Schäden, die der Mieter zu verantworten hat.
Schönheitsreparaturen: Was gehört dazu und was nicht?
Schönheitsreparaturen umfassen in der Regel das Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern sowie das Lackieren von Türen und Fenstern in neutralen Farben. Die Beseitigung kleinerer Dübellöcher gehört ebenfalls zu den üblichen Arbeiten, die beim Auszug erledigt werden sollten, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dagegen zählen strukturelle Reparaturen wie das Erneuern von Bodenbelägen, die Beseitigung von Wasserschäden oder das Ausbessern von Rissen im Mauerwerk nicht zu den Schönheitsreparaturen und fallen in die Verantwortung des Vermieters. Wie Mars Umzüge in einer Kundenberatung im März 2025 mitteilte, ist es wichtig, den eigenen Mietvertrag genau zu prüfen, da manche Klauseln zu Schönheitsreparaturen nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sein können. Beachten Sie zudem, dass die Renovierungspflicht in einem angemessenen Verhältnis zur Wohndauer stehen muss – bei einem Auszug nach kurzer Mietzeit sind umfassende Renovierungsarbeiten oft nicht erforderlich.
Der Übergabeprotokoll: Warum er so wichtig ist
Das Übergabeprotokoll dient als rechtlich bindende Dokumentation des Wohnungszustands beim Ein- und Auszug und sollte daher niemals unterschätzt werden. Sämtliche bereits vorhandenen Mängel sowie der allgemeine Zustand der Räumlichkeiten werden darin detailliert festgehalten, was spätere Streitigkeiten über Renovierungspflichten erheblich reduzieren kann. Bei der Wohnungsübergabe sollten auch Installationen wie Abwassersysteme auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft und eventuelle Probleme sofort dokumentiert werden. Mit einem sorgfältig ausgefüllten Protokoll sichern Sie sich als Mieter gegen ungerechtfertigte Forderungen ab und schaffen eine verlässliche Grundlage für die Rückzahlung der Kaution.
Häufige Streitfälle zwischen Mietern und Vermietern
Die Frage nach der Renovierungspflicht beim Auszug gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern in Deutschland. Besonders seit der grundlegenden BGH-Entscheidung von 2015 hat sich die Rechtslage zugunsten der Mieter verschoben, was viele Vermieter jedoch noch nicht vollständig akzeptiert haben. Unklarheiten bei der Auslegung von Klauseln in älteren Mietverträgen führen auch Ende 2025 regelmäßig zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten vor Gericht. Am zweithäufigsten streiten Mieter und Vermieter über den Umfang der durchzuführenden Arbeiten, insbesondere ob eine professionelle Reinigung oder lediglich eine besenreine Übergabe ausreichend ist.
- Renovierungspflicht beim Auszug ist häufigster Streitpunkt
- BGH-Urteil von 2015 stärkte die Position der Mieter
- Unklare Vertragsklauseln führen zu Rechtsstreitigkeiten
- Umfang der Reinigungspflicht ist zweithäufigster Streitpunkt
Tipps zur kostengünstigen Renovierung vor dem Auszug
Mit ein paar cleveren Strategien können Sie die Renovierungskosten vor dem Auszug erheblich reduzieren, ohne auf Qualität zu verzichten. Statt teure Profi-Farben zu kaufen, reichen für die meisten Wände günstige Discounter-Wandfarben völlig aus, solange sie deckend und in einem neutralen Weiß sind. Bei kleineren Beschädigungen wie Dübellöchern oder Rissen lohnt es sich, diese selbst auszubessern statt einen Handwerker zu beauftragen – hierfür gibt es preiswerte Reparatur-Sets im Baumarkt. Werkzeug und Materialien können Sie sich oft von Freunden oder Familie leihen oder über Nachbarschafts-Plattformen kostengünstig oder sogar kostenlos organisieren. Organisieren Sie eine kleine Renovierungs-Party mit Freunden, bei der Sie gemeinsam die Wohnung auf Vordermann bringen – das spart nicht nur Kosten, sondern macht auch noch Spaß. Planen Sie die Renovierung frühzeitig und vergleichen Sie Preise für notwendige Materialien, denn besonders bei Sonderangeboten können Sie bis zu 50% der Kosten einsparen.
Günstige Wandfarben aus dem Discounter sind für normale Schönheitsreparaturen völlig ausreichend und kosten oft nur halb so viel wie Markenprodukte.
Kleinere Reparaturen wie Dübellöcher und Wand-Risse können mit Reparatur-Sets für unter 10 Euro selbst behoben werden.
Durch gemeinsames Renovieren mit Freunden und das Leihen von Werkzeug lassen sich die Kosten um bis zu 70% reduzieren.
Wann Sie einen Anwalt einschalten sollten
Bei umfangreichen Renovierungsstreitigkeiten oder unklaren Vertragsklauseln sollten Mieter frühzeitig rechtlichen Beistand suchen, um ihre Position zu stärken. Besonders wenn der Vermieter überzogene Forderungen stellt oder Kautionseinbehalte androht, kann ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt die rechtliche Situation bewerten und eine harmonische Lösung zwischen den Parteien vermitteln. Die farbliche Gestaltung von Wohnräumen mag Geschmackssache sein, doch bei Renovierungspflichten geht es um rechtliche Fakten, die im Zweifel nur ein Experte korrekt einordnen kann.
Häufige Fragen zu Mieter-Renovierungspflichten
Welche Schönheitsreparaturen müssen Mieter gesetzlich durchführen?
Grundsätzlich sind Mieter nicht automatisch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Pflicht kann nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag übertragen werden. Als Instandsetzungsarbeiten gelten dabei das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern sowie die Behandlung von Fußböden. Unwirksam sind starre Fristen wie „alle drei Jahre streichen“ oder Vorgaben, die den Mieter zu Arbeiten am Ende des Mietverhältnisses zwingen, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung dies nicht erfordert. Die Ausbesserung größerer Schäden an der Bausubstanz gehört generell zu den Erhaltungspflichten des Vermieters.
Wann sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam?
Renovierungsklauseln werden von Gerichten für unwirksam erklärt, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Zu den typischen unwirksamen Regelungen zählen starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand eine Auffrischung verlangen. Auch Ausführungsvorschriften, die fachgerechte Arbeiten durch Handwerker fordern, sind meist unzulässig. Vorgaben zur Farbwahl beim Auszug oder die Pflicht zur Endrenovierung bei unrenoviert übernommenen Wohnungen wurden vom Bundesgerichtshof gekippt. Ebenso problematisch sind Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Zahlungen für nicht durchgeführte Ausbesserungen vorsehen. Im Zweifelsfall sollten Mieter den Vertrag durch einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.
Muss ich eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug renovieren?
Nein, bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung besteht keine Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug, selbst wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen klargestellt, dass solche Klauseln unwirksam sind. Das Prinzip dahinter: Sie dürfen die Mietsache nicht in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als Sie sie erhalten haben. Wenn Sie die Räumlichkeiten mit abgewohnten Wänden, abgenutzten Böden oder nicht frisch gestrichenen Decken übernommen haben, müssen Sie diese auch nicht instand setzen. Es empfiehlt sich jedoch, den Zustand der Wohnung bei Einzug durch ein Übergabeprotokoll und Fotos zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden.
Wie oft müssen Mieter Räume während der Mietdauer streichen?
Es existiert keine gesetzlich festgelegte Regelmäßigkeit für Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses. Die früher üblichen starren Fristen (wie „Küche alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre“) wurden vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Entscheidend ist der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung. Renovierungsarbeiten sind nur dann nötig, wenn die Räume objektiv erkennbare Gebrauchsspuren aufweisen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Als Faustformel gilt: Wände und Decken zeigen typischerweise erst nach 5-8 Jahren Renovierungsbedarf. Der Verschmutzungsgrad hängt von vielen Faktoren ab – etwa der Nutzungsintensität, Rauchen in der Wohnung oder der Anwesenheit von Haustieren. Letztlich ist der optische Eindruck maßgebend.
Welche Farben darf ich bei der Renovierung verwenden?
Bei Renovierungsarbeiten während der Mietzeit haben Mieter grundsätzlich Gestaltungsfreiheit. Sie dürfen Räume nach eigenem Geschmack in verschiedenen Farbtönen gestalten, solange diese nicht ungewöhnlich oder extrem sind. Beim Auszug gilt jedoch: Wenn renoviert werden muss, sind in der Regel neutrale, helle Farben zu verwenden. Klauseln, die spezifisch „weiße“ Wände vorschreiben, wurden von Gerichten als zu streng eingestuft. Akzeptabel sind dagegen dezente Pastelltöne oder helle Farben wie Beige, Hellgrau oder gebrochenem Weiß. Dunkle oder grelle Anstriche müssen beim Auszug entfernt werden, da sie die Wiedervermietbarkeit erschweren. Bei Holzoberflächen ist meist die Beibehaltung des ursprünglichen Erscheinungsbilds angebracht.
Wer trägt die Kosten für die Renovierung beim Auszug?
Die Kostenfrage bei Auszugsrenovierungen hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Ist eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorhanden und sind Ausbesserungsarbeiten aufgrund des Wohnungszustands tatsächlich erforderlich, trägt der Mieter die Aufwendungen. Bei unwirksamen Klauseln oder wenn die Wohnung bereits unrenoviert übernommen wurde, verbleiben die Kosten beim Eigentümer. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (etwa Bohrlöcher, Nikotin- oder Fettablagerungen), muss der Mieter unabhängig von Renovierungsklauseln beseitigen oder erstatten. Vorsicht ist bei Vertragsbestimmungen zur „Abgeltung“ anteiliger Renovierungskosten geboten – solche Regelungen sind häufig unwirksam. Im Streitfall empfiehlt sich die Einholung einer neutralen Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen.
